최근 부동산 시장에서는 매매가와 전세가 차이가 크지 않은 이른바 ‘갭투자’가 성행하고 있다. 갭투자란 매매가와 전세가의 차액만을 이용해서 주택을 매입하는 투자 방식이다. 하지만 최근 서울과 경기 등 일부 지역에선 집값이 급등하면서 집주인들이 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 사례가 속출하고 있다.
이처럼 깡통전세 피해자가 늘어나면서 정부에서도 대책 마련에 나서고 있지만 아직까지는 뚜렷한 해결책이 나오지 않고 있다. 그래서 이번 시간에는 이러한 상황 속에서 내 보증금을 지킬 수 있는 방법들을 알아보자.
깡통전세란 무엇인가요?
깡통전세란 집주인이 대출금 이자를 연체하거나 경매 등으로 집이 넘어갈 경우 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황을 말합니다. 즉, 보증금만큼 담보대출이 많은 전셋집을 말하는 것이죠. 이렇게 되면 나중에 계약기간이 끝나고 이사를 갈 때 임차인이 새 임차인을 구하지 못해 보증금을 반환받지 못할 위험이 큽니다.
집주인이 바뀌어도 계약기간 동안 계속 살 수 있나요?
일반적으로 임대차계약 기간 중 임대인(집주인)이 변경되는 경우 새로운 임대인은 기존 임차인의 권리와 의무를 그대로 승계한다. 따라서 계약서를 다시 쓸 필요 없이 현재 상태 대로 거주하면 된다. 다만 새 주인이 실거주 목적으로 입주하기 위해 재계약을 거부하거나 월세나 보증금 인상을 요구한다면 거절할 수 있다. 또한 2년 만기 후 묵시적 갱신이 된 경우라면 동일한 조건으로 연장되기 때문에 이사를 원할 때는 최소 한 달 전에 통보해야 한다.
확정일자 받으면 무조건 안전한가요?
전입신고와 확정일자를 받아두면 우선변제권이라는 대항력이 생긴다. 즉, 해당 주택이 경매 또는 공매될 경우 경락대금에서 다른 후순위권리자나 채권자보다 먼저 배당받을 수 있는 권리다. 만약 전입신고 및 확정일자를 받지 않았다면 아무리 선순위 근저당권자가 있더라도 자신의 보증금을 보호받지 못한다. 특히 다가구주택이라면 건물 전체가 경매가 진행돼 낙찰되더라도 각 호실별로 구분등기가 되어 있지 않기 때문에 모든 세대원의 보증금을 합산해 계산하므로 주의해야 한다.
임대인이 대출받은 금액만큼 감액등기 해달라고 하면 해주나요?
임차인 입장에서는 등기부등본상 최초 근저당 설정액이 적은 곳일수록 좋다. 그러나 현실적으로 은행대출금액이 많은 물건이라도 시세 대비 60% 이내라면 크게 문제 되지 않는다. 단, 이때 반드시 살펴봐야 할 사항은 실제 대출금액인지 아니면 서류상으로만 존재하는 가등기·가압류·근저당설정액 등 기타 채권채무관계 여부다.
이를 정확히 파악하려면 직접 현장조사를 해야 한다. 그리고 잔금 지급 시 특약사항에 “잔금일 이후 발생하는 채무불이행시 본 계약은 무효로 하고 즉시 해지되며 손해배상청구 대상이 된다”라는 문구를 넣는다면 보다 안전하게 거래할 수 있다.
전세 계약시 주의해야 될 점은 무엇인가요?
가장 먼저 등기부등본을 열람해서 근저당권 설정 여부를 확인해야 한다. 집주인이 대출금을 갚지 못해 경매로 넘어가게 되면 선순위 채권자가 우선 변제권을 가지기 때문이다. 다음으로는 계약서 특약사항에 ‘계약기간 중 근저당권 등 권리제한사유 발생 시 임차인에게 즉시 통보하며, 임대인은 조건 없이 계약을 해지하기로 한다’라는 문구를 기재하면 좋다. 그리고 보증금 반환 문제 해결을 위해 전입신고 후 확정일자를 받아두는 것이 좋다.
부동산 중개업자한테 어떤걸 요구해야 하나요?
중개업자는 공인중개사법에 따라 거래계약서를 작성하게 되어있다. 따라서 해당 지역 관할 구청에 등록된 중개업자인지 반드시 확인해야 한다. 만약 무등록 중개업자라면 손해배상책임보험에 가입되어있지 않아 사고발생 시 보상받기 어렵다. 두 번째로는 공제증서를 요청하자. 보험회사에서 발급되는 증서로 1억 원 한도 내에서 보장받을 수 있다. 마지막으로 수수료 지급 영수증을 받는 것이 좋다. 현금영수증 처리를 하지 않는 경우 소득공제 혜택을 받을 수 없다.
요즘 같은 시기엔 어떤 매물이든 꼼꼼히 따져보고 신중하게 결정해야 한다. 혹시라도 모를 위험으로부터 나의 재산을 지키기 위해서는 사전에 법률적으로 철저한 준비가 필요하다.